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Der Bauvertrag

 

Entscheidend für den Erfolg oder Misserfolg eines Bauvorhabens ist nicht zuletzt der Bauvertrag, der dem Bauvorhaben zugrunde liegt. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass sowohl ein Bauunternehmen als auch ein Architekt beauftragt wird als auch für den Fall, dass ein Generalunternehmervertrag abgeschlossen werden soll oder gar ein Bauträger mit der Realisierung des Vorhabens beauftragt wird.

Schriftform
Für alle Formen dieser Bauverträge ist es zunächst erforderlich, diese in Schriftform abzufassen. Neben Erleichterungen bei der Durchführung des Bauvorhabens ist dies vor alles deshalb ratsam, um im Falle einer streitigen Auseinandersetzung vor einem ordentlichen Gericht oder einem Schiedsgericht den Inhalt der tatsächlich getroffenen Vereinbarungen darlegen und beweisen zu können. Das Erfordernis der Schriftform gilt insbesondere auch für jegliche Formen von Nachträgen, Ergänzungen oder zusätzlichen Beauftragungen, was in der Praxis jedoch leider allzu oft vernachlässigt wird.

Vertragspartner, Vertretungsberechtigung
Bei Abfassung des Vertrages sollte darauf geachtet werden, mit wem eigentlich der Bauvertrag geschlossen wird, was insbesondere im Hinblick auf die Vielzahl anzutreffenden Gesellschaftsformen (GbR, GmbH, OHG, GmbH & Co. KG, AG, KGaA, Ltd.), besonderer Beachtung bedarf. Hierbei ist im Einzelfall jeweils zu klären, wer insoweit zum Abschluss des Bauvertrags vertretungsberechtigt ist, wie auch im Vertrag geregelt werden sollte, wer im Laufe der Durchführung des Vertrages als vertretungsberechtigter Bevollmächtigter anzusehen ist. Dieses Problem ist in der Praxis vor allem bei nachträglichen Erweiterungen, Ergänzungen oder Änderungen von Auftragen anzutreffen sowie bei der sog. Abnahme der Werkleistung. Auch wenn in der Baupraxis nach wie vor eine gewisse Nachlässigkeit im Umgang mit „Papierkram“ besteht, sollte sowohl bei Abschluss des Bauvertrages selbst wie auch bei späteren Auftragserweiterungen, Änderungen sowie Abnahmeerklärungen sorgfältig gearbeitet werden, um etwaige Nachteile im Falle einer streitigen Auseinandersetzung zu vermeiden.

Vertragsinhalt, Leistungssoll
Um Nachteile von vornherein auszuschließen, empfiehlt es sich außerdem, den Bauvertrag möglichst detailliert abzufassen und durch Festlegung des sog. Leistungssolls für beide Vertragsparteien zu klären, welche Arbeiten in welchem Umfang und ggf. auch in welcher Güte durchzuführen sind und selbstverständlich auch welche Vergütung hierfür zu zahlen ist. Da etwaige Unklarheiten in der Baubeschreibung in der Regel zu Lasten des Bestellers gehen, sollte dieser das Bausoll so präzise wie möglich beschreiben und insbesondere auch zu berücksichtigende Normen, Richtwerte usw. (z.B. DIN) benennen. Gleichermaßen sollte der Bauherr bzw. Besteller auch die von ihm gewünschten Details z.B. bei der technischen Ausstattung und der Objektausstattung durch Angaben zu Fabrikat, Modell, Typ und Farbe genau beschreiben. Hierbei sollte nach Möglichkeit auf die immer wieder anzutreffenden Formulierungen „oder gleichwertig“ bzw. „Markenprodukt“ verzichtet werden, um spätere Streitpunkte zu vermeiden. Insbesondere natürlich im Bereich des Bauträgervertrags ist hier der Käufer aufgefordert, sich nicht mit einer vom Bauträger vorgelegten Standard- Bau- und Leistungsbeschreibung zufrieden zu geben, die häufig nicht dem tatsächlichen Bauvorhaben entspricht und insbesondere auch vorherige mündliche Zusagen über besondere Ausstattungsdetails in der Regel nicht enthält.

Soweit möglich, sollte der Bauvertrag auch konkrete Angaben zu den zu erwartenden Boden- und Grundwasserverhältnissen auf dem Baugrundstück enthalten. Im Zweifelsfalle empfiehlt es sich, vorab ein Fachgutachten hierzu einzuholen. Dies ist für den Bauherren bzw. Besteller vor allem deshalb sinnvoll, da er durch die Zurverfügungstellung des Grundstücks das sog. Bodenrisiko trägt und z.B. zusätzliche Kosten einer nachträglichen Wasserhaltung übernehmen muss – und die aus einer nicht ausreichenden Gründung oder Bauwerksabdichtung resultierenden Schäden hinnehmen muss.

Leistungsverzeichnis
Um eine möglichst konkrete Beschreibung des Leistungssolls zu erreichen, hat sich in der Bauwirtschaft die Erstellung von sog. Leistungsverzeichnissen durchgesetzt, in denen – jeweils unterteilt nach den verschiedenen Gewerken - die zur Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Einzelleistungen nach Art, Güte und Anzahl präzise beschrieben werden. Da auch den Leistungsverzeichnissen in ihrer Beschreibungskraft Grenzen gesetzt sind, besteht auch die Möglichkeit, durch Hinzufügung von Plänen bzw. Zeichnungen das Leistungssoll ergänzend zu bestimmen. Hierbei ist jedoch wichtig, die Einbeziehung dieser Pläne und Zeichnungen in den Vertrag auf geeignete Weise (z.B. textliche Bezugnahme, unlösbare Verbindung mit dem übrigen Vertragswerk) deutlich zu machen. Die Einbeziehung von Plänen oder Zeichnungen birgt jedoch das Risiko in sich, dass sich einzelne vertragliche Angaben widersprechen. Deshalb ist es sinnvoll, die Reihenfolge der Gültigkeit der einzelnen Bestandteile des Vertrages von vornherein festzulegen.

Allerdings zeigt sich in der Baupraxis, dass auch bei sorgfältiger Festlegung des Bausolls im Vertrag oftmals die Situation entsteht, dass erst während der Bauausführung weitere Arbeiten erforderlich werden. Um hier Klarheit zu schaffen, empfiehlt es sich, bereits im Bauvertrag die Konditionen einer späteren Beauftragung im Rahmen sog. Bedarfs- oder Alternativpositionen festzulegen. Hierdurch werden unnötige Nachverhandlungen während der Baufertigstellung vermieden.

Vergütung
Im Bauvertrag kann die Vergütung des Bauunternehmers auf verschiedene Weise geregelt werden. Neben den eher seltenen Fällen der Vereinbarung einer Selbstkostenerstattung sowie eines Stundenlohns wird die Vergütung üblicherweise entweder durch Einheitspreisvertrag oder im Wege eines Pauschalvertrages geregelt.

Der Selbstkostenerstattungsvertrag ist in der Praxis nur äußerst selten anzutreffen, da er für den Bauherren bzw. Besteller mit einem erheblichen Risiko verbunden ist. In diesen Fällen erfolgt die Vergütung des Werkunternehmers in der Weise, dass dieser zunächst die ihm entstandenen Kosten (= Selbstkosten) in Rechnung stellt und sodann einen Aufschlag für Wagnis und Gewinn vornimmt. Da hierdurch weder die tatsächlichen Kosten vertraglich geregelt sind und sich zudem der Gewinnanteil nach der Höhe der Selbstkosten richtet, besteht hier ein erhebliches Risiko für den Besteller.

Dem gegenüber richtet sich die Vergütung des Werkunternehmers beim Stundenlohnvertrag allein nach der Anzahl der von ihm erbrachten und abgerechneten Stunden. Diese werden üblicherweise durch entsprechende Berichtsblätter dokumentiert und vom Besteller bzw. dessen Bevollmächtigten gegengezeichnet. Für größere Bauverträge empfiehlt sich eine Abrechnung in dieser Weise jedoch nicht, da es der Werkunternehmer durch seine Effizienz bzw. sein Arbeitstempo weitgehend selbst in der Hand hat, die Höhe der Vergütung zu steuern.

Dieses Problem ist gänzlich ausgeschlossen beim sog. Einheitspreisvertrag, bei dem die zu erbringenden Leistungen auf Grundlage eines vereinbarten Einheitspreises vergütet werden. Entsprechend sind die vorherigen Einheitspreise für die voraussichtlich erforderlichen Leistungen jeweils bezogen auf eine Einheit (z.B. nach Gewicht, Fläche, Stück) festzulegen. Im Rahmen der Abrechnung durch den Werkunternehmer wird dann die tatsächlich erbrachte Menge der jeweiligen Einheiten mit dem Einheitspreis vervielfacht, wobei die Mengenermittlung grundsätzlich durch ein Aufmaß nachzuweisen ist. Dies sollte nicht erst am Ende der Bauleistung erfolgen, sondern ggf. schon früher, wenn eine exakte Massenermittlung später nicht mehr möglich ist (z.B. bei Bewehrungsmatten in Beton). Der eindeutige Vorteil des Einheitspreisvertrags liegt darin, dass sich später ergebende Mengenänderungen zu beider Seiten Vorteil im Rahmen der Abrechnung berücksichtigt werden können: Hat der Werkunternehmer mehr Material verbaut, erhöht sich seine Vergütung, während dem Besteller ein Mehr an Material und Arbeitsleistung zuwächst. Im umgekehrten Fall kann der Werkunternehmer zwar weniger Material abrechnen, er spart seinerseits jedoch Material und Arbeitszeit ein, während der Besteller auch weniger Material erhält. Kritisch wird die Situation für die Vertragspartner jedoch dann, wenn es zu größeren Abweichungen vom ursprünglichen Mengenansatz kommt, da hierdurch die Kalkulationen sowohl des Werkunternehmers (der Wagnis und Gewinn auf die ursprünglich vereinbarten Mengen umlegt) als auch des Bestellers (der sich z.B. bei größeren Mengen einen Preisnachlass hätte einräumen lassen) jeweils nicht mehr aufgehen.

Solche Probleme stellen sich nicht bei Vereinbarung einer pauschalen Vergütung im Rahmen eines Pauschalpreisvertrags. Hierbei erhält der Werkunternehmer eine festgelegte Vergütung für die Erbringung einer vertraglich bestimmten Werkleistung. Insoweit steht dem Werkunternehmer auch dann keine zusätzliche Vergütung zu, wenn zur Herstellung des Bauwerks größere Massen (z.B. Ziegel) erforderlich werden. Umgekehrt steht ihm die volle Vergütung auch dann zu, wenn weniger Massen zur Ausführung kommen als von den Vertragsparteien ursprünglich angenommen. Insofern liegt die besondere Schwierigkeit frü den Werkunternehmer darin, die tatsächlich zur Ausführung kommenden Massen bzw. die erforderlichen Arbeiten richtig zu kalkulieren. Hiermit korrespondiert das Problem des Bestellers, das Leistungssoll (siehe oben) möglichst genau zu beschreiben. Soweit nämlich die Arbeiten des Werkunternehmers vom vereinbarten Leistungssoll nachträglich abweichen sollen, damit das zunächst ungenau definierte Leistungssoll (=Errichtung des Bauvorhabens) erreicht werden kann, steht ihm hierfür auch eine zusätzliche Vergütung zu.



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