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Ausstieg aus kreditfinanzierten Immobilienfonds

 

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 14.06.2004 entschieden, dass sich Privatanleger von wertlosen Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds trennen können, ohne ihre dafür aufgenommenen Kredite zurückzahlen zu müssen. Der 2. Zivilsenat des BGH hat damit die gegenteiligen Vorentscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte gekippt. In allen Fällen ging es um so genannte Steuersparmodelle, d.h. kreditfinanzierte Beteiligungen in Immobilenfonds. Die Immobilien – oft in den neuen Bundesländern gelegen – stellten sich später häufig als überteuert oder unvermietbar heraus. Auch die sog. Mietgarantien erwiesen sich zumeist als wertlos, weil die dahinter stehenden Unternehmen häufig pleite gingen.

Nach der Entscheidung des BGH in insgesamt 6 Parallelprozessen (Az.: II ZR 392, 395, 374, 385, 393 und 407/02) ist ein Rücktritt nunmehr in vier Fällen möglich:

    * Der Anleger wurde bei Vertragsschluss nicht ausreichend belehrt.
    * Der Anleger wurde bei Vertragsschluss getäuscht.
    * Die Geschäft wurde in der Wohnung des Anlegers abgeschlossen.
    * Die Verträge wurden von einem Treuhänder unterzeichnet, der keine entsprechende Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz hatte.

In allen entschiedenen Fällen handelt es sich nach Ansicht des 2. Senats um ein „verbundenes Geschäft“, weil Fondsgesellschaft und Geldinstitute sich der selben Vertriebsmitarbeiter im Außendienst bedient hatten.

Auch wenn dieses Urteil nur für Investoren in Immobilienfonds gilt, nicht jedoch für solche Anleger, die sich selbst eine Wohnung gekauft haben, ist hierin doch ein Signal an den für diese Fälle zuständigen 11. Zivilsenat (Bankensenat) zu sehen. Dessen Rechtsprechung verstößt nach maßgeblichen Literaturmeinungen gegen Verbraucherschutzvorgaben der Europäischen Union. Über einen solchen Fall hat der EuGH bereits am 15.06.2004 verhandelt. Wenn die Europarichter sich dieser auch von dem zuständigen Generalanwalt beim EuGH vertretenen Rechtsauffassung anschließen, dürften sich auch Käufer von Eigentumswohnungen von ihren sog. Schrottimmobilien einschließlich der entsprechenden Darlehensverträge lösen dürfen. Mit einer Entscheidung des EuGH wird zum Jahresende 2004 gerechnet (Az.:C-350/03).


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